This content is available in Polish only. A translation is in preparation.
Tokenizacja w Dubaju. Jak to działa? Case Study
Table of contents (4)
Szacuje się, że tokenizowane aktywa mogą stanowić nawet 7% rynku nieruchomości Dubaju do 2033 roku. Na etapie pilotażowym wszystkie transakcje są przeprowadzane w dirhamach ZEA, a nie w kryptowalutach. Infrastruktura tokenizacji wykorzystuje blockchain XRP Ledger.
W skrócie
- Dubai Land Department rozpoczął w maju 2025 roku projekt tokenizacji nieruchomości, który objął kilkanaście nieruchomości z tokenami oferowanymi na platformie Prypco Mint.
- Token notarialny z Prypco Mint reprezentuje bezpośredni udział w prawie własności zapisanym w rejestrze państwowym, a token z Prypco Blocks daje tylko udział w spółce SPV będącej właścicielem nieruchomości.
- Dla polskiego właściciela nieruchomości to przykład konstrukcji, a nie gotowa ścieżka, bo w Polsce token dochodowy to zwykle instrument finansowy, a obejmowanie udziałów sp. z o.o. przez nieoznaczonych odbiorców jest zakazane.
Wprowadzenie
Minęło pół roku (maj 2025 roku) od rozpoczęcia przez rząd Emiratu Dubaj (Dubai Land Department) pierwszego w takiej skali projektu tokenizacji nieruchomości. Projekt do tej pory objął kilkanaście nieruchomości, a tokeny z nimi powiązane są oferowane na platformie Prypco Mint. Pierwsze nieruchomości sprzedano w zaledwie kilka sekund. Token DLD odzwierciedla ułamkową wartość udziałów w konkretnej nieruchomości w Dubaju, a inwestować można z minimalnym kapitałem 2000 AED (545 USD). Platforma obsługuje obecnie wyłącznie posiadaczy dokumentów tożsamości ZEA, ale w przyszłości planuje rozszerzyć swoją działalność na cały świat.
Szacuje się, że tokenizowane aktywa mogą stanowić nawet 7% rynku nieruchomości Dubaju do 2033 roku.
Równolegle w tym samym czasie na plaformie Prypco Blocks sprzedano wszystkie tokeny odzwierciedlające udział inwestora w 12 spółkach SPV będących właścicielami 12 nieruchomości położonych w Dubaju.
Czym różni się Token notarialny od Tokenów spółek SPV?
1. Token notarialny (Prypco Mint)
Token notarialny reprezentuje bezpośredni udział w prawie własności, zapisanym w rejestrze państwowym.
Cechy:
- emitentem tokena jest Ctrl Alt DMCC wraz z DLD (organ państwowy)
- operatorem platformy jest Prypco FZE
- token = tytuł własności (RWA)
- brak SPV - własność jest odwzorowana w sposób „on-chain”
- obowiązkowy bank-custodian dla środków (np. Zand Bank PJSC)
konto bankowe - notatka - tokeny są oferowane na platformie, której właścicielem jest spółka posiadająca stosowną licencje
Zalety:
- niższe koszty inwestycji - opłaty są niższe - cena tokena jest niższa
opłaty wynoszą orientacyjnie 7 % ceny nabycia nieruchomości przez Prypco - inwestor ma tytuł własności, nie udział w spółce
Wady:
- wciąż tylko pilotażowy projekt
- wymaga pełnej współpracy z DLD i VARA
2. Tokenizacja spółek SPV (Prypco Blocks)
Prypco w ramach platformy Prypco Blocks oferuje też Tokeny, które nie reprezentują księgi wieczystej. Token inwestora = udział w spółce SPV, która jest właścicielem nieruchomości.
Cechy:
- każda nieruchomość ma osobne SPV z kapitałem równym jej wartości
- inwestor otrzymuje token odpowiadający udziałom SPV
- transakcje właścicielskie odbywają się w obrębie DIFC
- spółka SPV jest tworzona dopiero po zebraniu środków na platformie
- nieruchomość jest nabywana przez spółkę SPV dopiero po zebraniu środków na platformie
- brak konieczności posiadania Data Protection Officer, bądź Compliance Officer w odniesieniu do spółki SPV
Zalety:
- możliwe także poza Dubajem, ale w Polsce obejmowanie udziałów sp. z o.o. przez nieoznaczonych odbiorców jest zakazane (KSH art. 182¹)
- proste do skalowania
- nie wymaga współpracy z rządem
Wady:
- inwestor nie ma tytułu własności, tylko udział w spółce
- podatność na ryzyka korporacyjne
- wyższe koszty inwestycji, które ponosi inwestor, opłaty wynoszą od 12 do 14 % ceny nabycia nieruchomości przez Prypco
Źródła
Najczęstsze pytania
Token notarialny (Prypco Mint) reprezentuje bezpośredni udział w prawie własności zapisanym w rejestrze państwowym, bez SPV. Token spółki SPV (Prypco Blocks) daje udział w spółce będącej właścicielem nieruchomości, więc inwestor nie ma tytułu własności i ponosi ryzyka korporacyjne.
Przy tokenie notarialnym opłaty wynoszą orientacyjnie 7% ceny nabycia nieruchomości przez Prypco. Przy tokenach spółek SPV jest to od 12 do 14% tej ceny.
Nie. Według stanu opisanego pół roku po starcie projektu z maja 2025 roku platforma obsługuje wyłącznie posiadaczy dokumentów tożsamości ZEA. Rozszerzenie działalności na cały świat to dopiero plan.
Na etapie pilotażowym wszystkie transakcje są przeprowadzane w dirhamach ZEA, a nie w kryptowalutach. Infrastruktura tokenizacji wykorzystuje blockchain XRP Ledger.
Nie wprost. Token notarialny w Dubaju wymaga pełnej współpracy z DLD i VARA, a w Polsce obejmowanie udziałów sp. z o.o. przez nieoznaczonych odbiorców jest zakazane (KSH art. 182¹). Token dochodowy to w Polsce zwykle instrument finansowy, więc sam white paper MiCA nie wystarczy.
Information only, not legal advice. As of 7 November 2026.
